深圳观澜那边的铭可达物流园，在2026年4月21日第三次拍卖时终于成交了，起拍价是10.23亿元，前两次没人接手，这次价格一点没降，还是原来的数目，最后怀德股份合作公司用底价把它拿了下来，这在法拍市场上挺少见，一般流拍一次就得降价，它却连续扛了三回。
这块地有330亩，名义上是工业用地，但实际用途主要是仓储和物流，存在名实不符的情况，报建面积为11万多平方米，违建面积达11.8万平方米，合计接近23万平方米，资产评估值为12.79亿元，成交单价为4422元每平方米，比周边住宅价格低很多，但对于工业厂房来说不算贵。
为什么连续三次拍卖都没有降价呢，可能是法院和债权人心里都有底，觉得这个资产确实值这个价钱，或者他们也想看看，到底有没有人愿意接下这个棘手的项目。这个地块的位置其实不错，就在环观南路旁边，紧邻清平高速，算是交通便利的地方，以前可能被低估了。现在价格不高，反而让本地一些有资源的集体企业开始动心了。
怀德这家公司本质上是福永怀德村的集体经济组织，资产规模达到上百亿，主要专注于低效资产的盘活，他们购买土地并非为了投机房地产，而是希望理顺现有租户，将其转变为合规的“工改工”项目，从而规避政策限制，深圳当前不允许随意将工业用地转为住宅用途，这条路径行不通，因此他们选择稳步推进的策略。
园区里还有不少企业在正常运作，厂房和宿舍都还在使用，但产权问题却一团糟，这种“灰色运营”在深圳的老工业区很常见——土地性质是工业用地，实际干的却是物流的活儿，人员靠租赁解决，相关证件也不齐全，大开发商通常不愿接手这类项目，反而是本地村集体愿意承担这个责任。
类似龙岗天安云谷那样的合规项目，改造进行得很顺利，铭可达那边违建占了一大半，后续处理要看政策能不能放宽，从石角头的例子来看，集体企业经常拿历史遗留问题当借口，争取过渡期，不拆也不建，先维持现状再说。
现在制造业有些回流迹象，供应链也在调整，人们重新关注工业用地的价值，每平米4422元这个价格看起来不高，但有人愿意出价购买，表明市场风向确实在变化，以前大家只关心住宅房价会不会上涨，现在开始考虑厂房是否也能增值。
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